El tema a tratar, busca crear un foro de análisis entre los entes financieros, desarrolladores de proyectos y los valuadores, grupos encargados de facilitar la adquisición de bienes muebles e inmuebles, vía garantía hipotecaria y prendaria en el país.
Los comentarios que hizo el suscrito hace varios meses referente a la sobrevaloración de los bienes inmuebles recibidos en garantías hipotecarias, al escaso o nulo control de parte de la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), con algunos entes financieros que solicitan que los montos de los avalúos deben de dar el valor que les conviene tanto a ellos como al solicitante y agregado con lo que ocurrió y está pasando con las hipotecas en los Estados Unidos de Norteamérica (problema de todos conocido), nos lleva a meditar seriamente, si en nuestro país puede darse una situación similar a mediano plazo.
El nombre del tema involucra dos aspectos que deben primeramente ser definidos.
A) Metodología (Valor de Mercado)
B) Propósito del avalúo (Garantía Hipotecaria)
El valor de mercado se define como el valor en que se negocia un bien cuando compradores y vendedores conociendo el mismo y libres de presiones fijan el precio de ese bien.
El propósito del avalúo es vital para la aplicación de la metodología a utilizar para realizar el avalúo.
Los avalúos para garantías hipotecarias deben de considerar dos variables:
A) Liquidez
B) Riesgo
Se entiende por liquidez, la capacidad del bien recibido en garantía hipotecaria para convertirlo en moneda de curso legal en el corto plazo (un año para Costa Rica).
El riesgo como lo indica el ingeniero español, Alfredo Serret considera:
A) Que el prestatario no pueda seguir pagando la deuda.
B) El valor que tendrá el bien cuando lo reciba el ente financiero y lo trate de vender de nuevo.
Definidos los términos del tema, podemos empezar por preguntarnos
¿Cómo se realizan ó cómo solicitan los entes financieros los avalúos en Costa Rica para las garantías hipotecarias?
Los avalúos de acuerdo con las Normas Internacionales de Valuación (IVS) y de la cual Costa Rica, que no pertenece al grupo “IVSC” si se apega a ellas, hacen una clasificación de los avalúos y los dividen en dos grupos:
A) Los que se valoran vía mercado
B) Los que se valoran por otras vías no mercado.
Entre los avaluos de no-mercado están los de tipo aseguramiento, fiscales, sucesiones, etc.
Entre los avalúos vía mercado están, ventas, garantías hipotecarias, etc.
El Comité de las Normas Internacionales de Valuación al crear las mismas lo ha hecho para darle apoyo a otras normas como son las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera), donde conceptos como VALOR RAZONABLE o VALOR DE MERCADO son vitales en el modelo económico en que vivimos.
El mundo en materia de valuación marcha hacia la valoracion vía mercado.
¿Por qué no se valora entonces vía mercado en Costa Rica?
¿Cómo se valora en Costa Rica para garantías hipotecarias?
En Costa Rica se valora vía mercado para los terrenos y vía reposición o sustitución para las edificaciones u obras civiles, lo que se puede definir como “avalúo híbrido” y luego se ajusta con un número que se ha denominado “factor de comercialización”, que lo que hace es ajustar ese valor híbrido con el de mercado, de ahí que ese factor va perdiendo credibilidad por su fácil manipulación.
Práctica muy criticada hoy día por excelentes valuadores que están abrazando la Metodología Vía Mercado y que se pudo observar en el último congreso de valuación en México realizado en Vallarta (octubre 2007).
También es importante preguntarse si los valuadores conocen el mercado inmobiliario o solo conocen de costos de construcción en lo referente a obras civiles.
No es justo achacarle la culpa a la valuación o a los valuadores, cuando los que solicitan los avalúos exigen que se le ponga determinado monto o precio al inmueble que van a recibir como garantía hipotecaria.
Los entes financieros tienen exceso de liquidez, de ahí las agresivas campañas de publicidad que se observan en la prensa nacional todos los días.
Se podría preguntar uno, si los entes financieros están midiendo el riesgo de las colocaciones en hipotecas y si tendrán en “mercado secundario” los bienes, los precios por lo que los recibieron en “mercado primario”.
¿Qué pasaría con una alza en las tasas activas hoy día, sucedería lo mismo que es U.S.A?
¿Qué deberíamos realizar para evitar esa posibilidad?
Lo primero es la transparencia de las partes, valuadores y entes financieros.
Segundo valorar vía mercado, es decir la homologación o comparación de inmuebles se debe realizar con productos terminados para el caso de casas (casas terminadas habitables).
Y no con el sistema híbrido antes descrito.
La homologación debe ser seria, responsable y conociendo el mercado inmobiliario, dado que actualmente como lo dijo en el curso de condominios en Vallarta, México el Maestro mexicano Miguel González, más que homologación hoy en día lo que se hace es manipulación de precios.
Para los avalúos de bienes comerciales (que producen rentas o alquileres), se debe de exigir un avalúo vía rentabilidad, que es un valor comparable con el de mercado, para ello se aplican tasas y tiempo de recuperación de la inversión según mercado.
Para estos casos el avaluo vía costo queda muy por debajo de las dos valoraciones antes citadas y el factor de comercialización lo que hace es OBLIGAR a que el valor vía costo llegue a tener una cifra cercana de los otros dos avalúos.
Por lo que no se recomienda utilizar el valor vía costo para una valoración vía mercado, si no se tiene experiencia en lo que son costos directos, costos indirectos y utilidad entre otros.
En buena teoría los tres montos de los avalúos deberían ser similares.
Lo observado en los últimos meses en Estados Unidos con los casos de las hipotecas, nos lleva a pensar que las entidades bancarias a través de la SUGEF, ABC, la Cámara de la Construcción que agremia a empresas desarrolladoras, que son parte vital en este escenario, (desarrolladores, entes financieros y valuadores) y los colegios profesionales que agrupan a valuadores deben de realizar foros, mesas redondas referente a este tema, así como un constante intercambio de información entre los tres agentes involucrados en esta actividad, así se podría conocer variables que se incluyen en los costos indirectos, porcentajes de utilidad, economías de escala etc.
Así como aplicar las Normas Internacionales de Valuación, transparencia y ética para evitar lo que pasó en U.S.A donde empresas valuadoras perdieron la transparencia y ética ante exigencias de entes financieros.
Si se colabora integralmente en esta tarea se puede evitar o minimizar el riesgo de un eventual colapso a mediano plazo.
Se dejan notas en el Colegio de Ingenieros Civiles y que no se publican por falta de espacio dónde se puede observar esa falta de transparencia de las empresas valuadoras.
Basilea II, con el objetivo de mejorar la estabilidad del sistema financiero internacional, reconoce y le da gran importancia a las valuaciones de bienes como herramienta de gestión del riesgo en préstamos hipotecarios y hace énfasis en el valor de mercado.
Hace pocos días la prensa nacional informó que dos Fondos de Inversión Inmobiliaria (Gibraltar e Interbolsa), con los cuales tuve el honor de realizarles valoraciones, vendieron inmuebles que habían comprado, que se revaluaron en varias ocasiones, que producían rentas y se vendieron con utilidad para los Fondos.
Para adquirir dichos inmuebles por partes de los Fondos se realizaron avalúos por los métodos, costo, rentabilidad y mercado y fueron revisados celosamente por la SUGEVAL.
Si bien es cierto que la SUGEVAL recibe pocos avaluos para revisar por día en comparación con los de los entes privados y estatales, también es cierto que si se aplican las herramientas correctas en valuación el riesgo se puede minimizar, eliminarlo NUNCA.
Un tema del que se está conversando a nivel mundial es referente al riesgo de mercado, que se ha denominado “valor sostenible en el tiempo” para las garantías hipotecarias.
Tema que sería interesante que algún colega lo exponga.
